입력2023.02.27. 오전 9:11

중국의 주택과 아파트 등 건물 수는 총 6억 동에 이른다. 중국 정부가 3년 동안 500만 명의 조사 인원을 투입해 도시와 농촌 지역의 건물을 전수 조사해 지난 15일 발표한 결과다.

리우허 중국 부총리도 지난달 17일 열린 다보스포럼에 참석해 부동산과 관련 산업의 가치를 중요하게 평가 한 바 있다. 중국 부동산은 도시 가구 재산의 60%와 지방 정부의 종합재정의 50%를 차지한다는 게 요지다.

중국서 부동산 개발을 위해 토지사용권을 판매한 금액은 지난해 6조6854억 위안에 달한다. 물론 코로나 봉쇄와 부동산 경기 침체로 1년 전 보다 2조 위안이나 줄어든 수치지만 1998년 부동산 개혁 이후 계속 늘어나는 추세다.

국가 통계수치를 보면 1998년 약 507억 위안이던 토지사용권 판매 총액은 2001년 1300억위안으로 늘더니 2011년에는 3조3000억 위안을 돌파한다. 2021년에는 이게 8조7051억 위안으로 증가한다.

2001년부터 20년간 토지사용권 판매수입 증가율을 연평균으로 계산하면 23.4%다. 같은 기간 GDP의 연평균 성장률 12.4%나 재정수입 연평균 증가율 13.4%의 두 배 수준이다.

중국 경제 발전의 기본 공식도 국유토지의 사용권을 이용하고 있다. 토지를 팔아 경제를 성장시키고 지방재정을 확보하는 것이다.

특히 중국서 일반 명사처럼 사용하는 토지재정은 지방 정부의 목숨 줄과도 같다. 1998년 지방재정에서 차지하는 토지재정 비중은 10%에 불과했으나 2011년에는 63%를 기록한 이후 2021년 78%까지 가파르게 상승한 결과다.

지방 정부 살림에도 직접 영향을 주고 있다. 일반 공공예산 수입은 10조8818억 위안으로 1년 전에 비해 2.1% 마이너스다.

반면 지출은 22조5039억 위안으로 전년보다 6.4%나 늘어 11조6221억 위안의 적자를 기록한 상태다. 중앙의 재정 교부금에 의지할 수 없는 지방정부로서는 토지사용권을 많이 팔아 재정 적자를 모면해야하는 구조다.

지난해 토지로 충당하는 지방재정 기금예산수입은 7조3755억 위안으로 전년 대비 마이너스 21.6%다. 이중 국유토지 사용권 양도수입은 6조6854억 위안으로 1년 전보다 23.3% 마이너스다.

코로나로 인한 도시봉쇄와 부동산 침체가 빚어낸 결과다. 올해 경제성장을 위해서라도 토지사용권 판매를 늘려야만 하는 절박한 상황이다.

중국 재정부와 국토자원부 국가통계국의 수치를 보면 2001에서 2021년까지 중국의 평균 지가 상승폭은 15.7배다. 2001년 1ha당 143만 위안이던 토지사용권 판매수입은 2021년 2393만 위안으로 증가한다.

같은 기간 58% 오른 소비자물가지수(CPI)나 38% 오른 생산자물가지수(PPI)와 비교불가한 수준이다. 그동안 지방 정부 주도로 토지를 최고가 경매로 판매한 영향이다.

한마디로 지가상승이 중국 물가를 끌어올린 셈이다. 물론 토지 가격 상승분은 중국 물가 통계에 반영되지도 않는다. 지가 상승으로 인해 고가로 분양하는 아파트 가격을 중산층 서민에게 전가하고 있다는 이야기다.

중국 지가가 지속적으로 오르는 이유는 간단하다. 공급 측면에서 보면 일단 한정된 토지자원을 최고가 경매방식으로 매각하다 보니 지가를 끌어올릴 수밖에 없다.

수요를 부추기는 요인은 연간 1%p씩 농촌의 땅을 도시로 형질 변경하는 신형도시화다. 농촌 호구에서 도시 호구로 전환하는 도시화를 통해 수요를 창출할 수 있기 때문이다.

자기 재산을 확보하려는 소유 욕구는 느는데 반해 공급하는 토지는 한정돼 있으니 중국 부동산 가격에 불패 신화가 이어지는 구조다. 여기에다 경제성장 속도보다 빠른 화폐공급도 부동산 가격 거품을 키우는 요인이다.

토지 가격을 높이는 데는 지방 정부의 역할도 한 몫 거든다. 지방 정부는 토지를 팔수록 수익이 많아지다 보니 쉽고 편리한 땅장사를 포기할 수 없다.

게다가 감독도 없고 투명도도 낮은 편이다. 지방 관료들은 투자 프로젝트만 만들면 큰돈을 벌 수도 있다. 토지재정이 지방의 부패구조와 떼놓을 수 없는 이유다.

지방 정부 재정은 통상 일반재정예산과 토지사용권 판매 대금 그리고 사회보험료와 국유자산 운영수입 등 4가지 재원에 의존한다. 이 중에서도 자장 중요한 게 바로 토지판매다.

지방정부가 토지판매 가격을 올리면 부동산 분양가격도 상승한다. 2001년 기준 중국 부동산기업의 평균 상품주택 분양가는 평방미터 당 2017위안이던 게 2021년에는 이게 1만396 위안으로 5배 이상 오른 상태다.

분양가가 오르면 실제 거래되는 부동산 가격은 수 십 배 더오를 수밖에 없다. 같은 기간 6배나 오른 주민 가처분 소득 증가율을 훨씬 웃도는 수준이다.
 

중국 도시화는 주변에 농촌에 사는 농민의 권리도 침해한다. 농촌 토지는 법률상 공동소유로 돼 있다.

집단 소유다 보니 제대로 보상을 받기도 힘들다. 정부가 농촌 땅을 농민들로부터 헐값에 수용해서 도시구역으로 편입시키는 구조이기 때문이다.

중산층도 부동산 가격 폭등의 희생양이다. 개혁개방의 혜택으로 중산층은 늘었지만 부동산 가격상승으로 인해 가처분 소득을 희생하고 있기 때문이다.

문제는 올해 닥칠 지도 모르는 부동산 발 금융리스크다. 중국 부동산 대출 총액은 67조 위안이다. 중국의 금융권 대출의 40%를 차지한다. 부동산기업의 자산대비 부채율은 80.7%로 높다.

국가통계국 수치를 보면 1990년부터 2021년까지 전국 누계 상품주택 면적은 202억 평방미터다. 여기에 시공 중인 면적 97억 평방미터를 더하고 도시주민이 거주 중인 복지주택 100억 평방미터를 모두 합치면 총 390억 평방미터 규모다.

도시인구 인당 42 평방미터로 이미 선진국 수준이다. 중국 부동산 시장이 이미 포화상태란 이야기다.

중국 정부의 도시화율 목표는 2035년 75%다. 앞으로 매년 10억7000만 평방미터를 더 지어야한다는 계산이다.

지난 3년간 신축 주택면적이 15억9000 평방미터인 것과 비교하면 1/3이 남는다. 5억 평방미터의 잉여다. 이게 요즘 부동산 거품 붕괴로 나타나고 있다고 봐도 무방하다.

토지재정도 문제다. 2022년 재정지출은 24조 위안 규모다. 이 중에는 핵산 검사 등 코로나 방역 예산이 8조 위안이 포함돼 있다.

토지재정이 막혀 세수가 줄면 지방 정부 부도 사태도 나올 수 있다. 무디스 자료에는 중국 지방 정부의 채무위기가 올해 나올 수 있다고 보고 있다.

2020년 이후 실측 조사를 통해 6억 동의 건물이 실재하는 것을 확인한 것도 재정 악화를 고려한 대책으로 보인다. 부동산 세금을 매길 준비를 마친 상태이기 때문이다.