서울 성동구 일대 아파트 모습. 뉴시스

우리은행 자산관리컨설팅센터 분석…"강남 3구 규제 반사이익"

"갭투자 트렌드 실수요자 중심으로 변화…‘똘똘한 한 채’ 선호"

올해 1분기 서울 거주자의 마·용·성(마포·용산·성동구) 갭투자 거래 비중이 강남 3구(강남·서초·송파구)를 역전한 것으로 나타났다. 강남은 외지인 투자가 늘어난 반면, 마·용·성은 서울 거주자들이 전세를 끼고 내 집 마련에 나서는 갭투자가 증가했다.

18일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 한국부동산원의 통계를 재가공해 소유권 이전등기를 기준으로 한 2023년~2024년 서울 주요 자치구 거주지별 매입비중 추이를 분석한 결과, 2024년 1분기 기준 서울 거주자들의 매수 비중의 경우 마·용·성(75.5%)이 강남 3구(68.5%)를 7%포인트 상회했다. 타 자치구 거주자의 매수 비중이 전 분기 대비 6.8%포인트 오르며 서울인 마·용·성 매수 비중 상승을 견인한 것으로 보인다. 같은 기간 강남구 거주자의 동일 자치구 매수 비중은 42.6%에서 22.9%로 19.7%포인트 감소했다. 신생아 특례대출 등 저리 대출을 활용한 서울 외곽 지역 손바뀜이 많았다는 점에 비춰, 외곽 지역을 매도한 수요자가 강남 3구보다 가격 장벽이 상대적으로 낮은 마·용·성으로 갈아타기 매수에 나섰다는 설명이다. 1분기 갭투자 건수도 마포 30건, 성동 38건으로 강남 23건, 서초 20건을 웃돌았다.

강남 3구 규제에 대한 반사이익 효과가 작용한 결과라는 분석도 나온다. 규제 지역(강남 3구 및 용산구) 또는 비규제지역(강남 3구 및 용산구 외 지역) 1주택자가 추가로 비규제 지역인 마포·성동구에 갭투자를 할 경우 취득세·종부세 중과를 적용 받지 않기 때문이다. 강남 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실이 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가능한 점도 영향을 미쳤을 것으로 추정된다.

한국부동산원 아파트 가격동향 자료 기준 지난해 가격 누적 증감률이 마포구(-1.29%), 성동구(0.03%)에 그쳐 강남구(0.65%), 서초구(0.84%), 송파구(3.79%) 보다 가격 회복이 덜하다는 점 또한 투자 수요를 유인한 것으로 판단된다.

센터 측은 갭투자 형태도 변화하고 있다고 진단했다. 1분기 마·용·성의 갭투자 비중(17%)과 평균 거래 건수(27건) 모두 노·도·강(노원·도봉·강북구)의 비중(9.6%)과 평균 거래 건수(17건)를 앞섰다. 남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원은 "투자금을 최소화하고 단기 매매 거래로 수익률을 우선하는 투자자 중심의 전통적 갭투자가 성행할 땐 노·도·강 지역이 강세였다"며 "반면 현재 트렌드는 투자금을 늘리더라도 ‘똘똘한 한 채’를 선점하고자 하는 실수요자 중심으로 변화하고 있다"고 말했다.