일련의 정책에 힘입어 2023년 상하이 부동산 시장은 '추월'으로 막을 내렸다.2023년 12월 상하이의 신규 주택 거래량은 전월 대비 27% 증가했으며 중고 주택 거래량은 다시 룽고 선을 넘어섰다.

중고 주택 거래량이 다시 회복

1월 8일 상하이 체인저 연구소의 모니터링 데이터에 따르면 2023년 12월 상하이 시 전체 중고 주택은 15,300채로 전월 대비 9%, 전년 동기 대비 23% 증가했으며 거래 금액은 546억 위안, 전월 대비 16%, 전년 동기 대비 26%, 거래 평균 가격은 42,634위안/㎡, 전월 대비 5% 증가, 전년 동기 대비 2% 증가했다.

상해 중고 주택 월별 거래량 및 증가 속도

상하이 체인저 연구소의 수석 분석가인 양위레이(楊雨认为)는 일련의 정책에 힘입어 지난해 12월 상하이의 중고 주택 거래량이 다시 롱고선 이상으로 돌아섰다고 생각한다.거래가격의 관점에서 보면 월평균 가격은 전월 대비 5% 상승했지만 주로 거래구조의 변화로 인해 뉴딜정책이 일부 개혁과 개선집단의 시장진입을 자극하여 센트럴 내 거래비중이 증가하고 90제곱미터 이상 400만 위안 이상의 거래비중이 크게 증가했다.그러나 체인점의 거래 및 상장 가격의 관점에서 볼 때 거래량의 높은 하락으로 인해 가격은 여전히 하향 추세를 보이고 있습니다.따라서 뉴딜정책의 도입은 관망세를 개선하고 부동산 시장의 거래를 활성화시켰지만 시장은 여전히 합리적이고 가격은 과열의 징후를 보이지 않았다.

연간 데이터에 따르면 2023년 상하이 시의 중고 주택 누적 거래량은 6,055억 위안으로 전년 대비 16% 증가했으며 거래량은 180,100건으로 전년 대비 13% 증가했다.

2023년 상하이 부동산 시장 거래는 최고치를 찍은 후 하락하는 경향을 보였습니다. 하반기 거래량은 상대적으로 둔화되었지만 여전히 일정한 탄력을 유지했다. 또한 계속된 정책의 촉진으로 매월 거래량은 기본적으로 1.4만 채씩 유지되었습니다. 전년도에 비해 높은 수준에서 하락했지만 일정한 활동성을 유지하고 있다.

양우레이는 중고 주택 가격이 여전히 조절 과정에 있어 이성적으로 서서히 돌아가고 있다고 생각하며, 정책의 더 나은 최적화와 결합되어 올해에는 더 많은 첫 구매자와 개선 그룹을 유치하여 시장의 원활한 운영을 촉진할 것으로 기대하고 있다.

최근 몇 주 동안의 리안자의 차량 헤드량 데이터에 따르면 주간 헤드량은 안정적으로 유지되고 있으며, 시장 수요는 여전히 상당히 충분하며 새로운 정책의 영향으로 큰 변동이 나타나지 않았다. 주간 거래량은 정책 시행 전보다 증가했지만 주간 대비 성장률은 축소되어 있어 현재 시장이 상당히 이성적임을 나타낸다.

2023년 9월 초 이후, 상하이는 일련의 부동산 정책을 점진적으로 조정했다. 2023년 9월 1일, 상하이는 "집 매매는 대출을 인정하지 않아도 된다" 정책을 전면 시행한다고 발표했다. 정책 내용은 주택 구매 대출을 신청하는 주민 가족(대출 신청인, 배우자 및 미성년 자녀 포함)이 해당 도시에 소유한 완전한 주택이 없는 경우, 주택 금융 기관이 모두 첫 주택 대출 정책을 적용한다는 것이다.

이 신규 정책은 판매자가 팔고 새로운 주택을 사는 대출 고객 및 지역에 주택이 없거나 다른 지역에서 대출 기록이 있는 고객 모두가 첫 주택 자격에 따라 주택을 구매할 수 있게끔 했다. 이로 인해 주택 구매 비용이 현저하게 감소했다.

2023년 12월 14일, 상하이는 다시 두 가지 부동산 정책을 발표했다. 이는 주택 금융 정책을 최적화하고 일반 주택 기준을 조정하는 내용을 포함하고 있다. 정책 조정 후, 일반 주택 기준은 더 이상 총 가격을 고려하지 않으며, 첫 주택의 최소 자금 비율은 30%로 낮아졌습니다. 동시에, 첫 주택 및 둘째 주택의 금리가 전선으로 하향 조정되었다.

시장의 반응을 보면 새로운 정책이 시장을 활성화하는 효과가 뚜렷하며, 여러 중개 업체의 상담 및 헤드량이 신규 정책 발효 이후에 증가했다. 또한, 주택 기준의 조정으로 많은 세금이 감면되므로 고객의 계약 결정을 가속화시켰다.

전체적으로 신규 주택 거래는 안정적이었으며, 거래량은 전년 동기 대비 10% 감소했다.

신규 주택 시장에서는 부동산 정책과 연말 공급 증가의 배경 아래에서 2023년 12월에 상하이의 신규 주택 거래량이 월별로 27% 증가하여 전년 동기 대비 약 8만 채의 새로운 주택이 거래되었다. 거래 면적에 관해서는, 상하이의 새로운 주택 거래면적이 78.3만 제곱미터로, 2023년 하반기 중에서 가장 큰 월간 거래 면적이었다.

상해 새 주택 월별 거래량 및 증가 속도

상하이 부동산 연구원의 모니터링 데이터에 따르면, 2023년 12월에 상하이 전체에서 신축 상업용 주택이 총 6,708채 거래되었으며, 월별로 27% 증가했다. 또 다른 상하이 중원 부동산 데이터에 따르면, 이번 달에는 새로운 상업용 주택이 783,000㎡ 거래되었으며, 월별로 48.5% 증가했다. 이는 2023년 하반기 중에서 가장 큰 월간 거래 면적이었다.

펑파이 뉴스는 작년 12월에 새로운 정책이 발효된 후 현장 조사를 통해 일부 신축 주택 판매가 신규 정책의 영향을 받았다는 것을 발견했다. 고객 방문과 거래량이 정책 시행 전보다 현저히 개선된 것으로 나타났다.

2023년의 연간 데이터를 종합해보면, 상하이의 신규 주택 누적 거래 금액은 6050억 위안으로, 거래량은 79,742채로 전년 대비 11% 감소했다. 평균 가격은 759만 위안/채로, 전년 대비 4% 증가했으며, 평균 거래 가격은 68,039 위안/제곱미터로, 전년 대비 3% 증가했다.

업계 전문가들은 전체 연간 거래 데이터를 보면, 상하이의 2023년 신규 주택 거래량은 전년 대비 10% 감소하고, 평균 거래 가격은 3% 상승하여 여전히 비교적 안정된 상태에 있다고 지적했다.

지역별로 살펴보면, 2023년에는 외곽지역 간 거래 비율이 52%로, 전년 대비 4% 증가하면서 외곽지역이 늘었고, 외곽지역 이외에서는 7% 감소했다. 평균 가격 측면에서는, 2023년에는 내곽지역 평균 가격이 전년 대비 하락하였으며, 그 외 지역에서는 상승했다.

지역별로 살펴보면, 2023년에는 누적 거래 TOP3 지역이 부동, 가딩, 청부로 나타났다. 거래량이 크게 증가한 지역은 푸투, 가딩, 서쉬다. 가격 측면에서는 푸동, 진산, 펑샨이 가격이 크게 상승했다.

2023년 거래 구조를 살펴보면, 부동산 정책이 일부 새로운 구매자 및 개선 그룹을 시장으로 끌어들였다. 상하이 부동산 연구원의 모니터링 데이터에 따르면, 90-110 제곱미터의 비율이 상당히 증가하여 60%에 달했으며, 2022년 대비 9% 증가했다. 70-90 제곱미터의 비율은 감소하여 11%로, 2022년 대비 6% 감소했다. 110-140 제곱미터의 비율은 감소하여 13%로, 전년 대비 4% 감소했습니다. 총 가격 범위로 보면, 400만 - 600만 위안의 비율이 크게 증가하여 31%로, 2022년 대비 5% 증가했으며, 400만 위안 미만의 비율은 감소했다.

2024년에 대한 전망은 중원 부동산 시장 분석가 루 웬시는 신규 주택 시장이 비교적 안정된 추세를 이어갈 것이며, 가격은 소폭 상승할 것으로 전망하고 있다. 중고 주택 부분에서는 올해 상반기에는 여전히 일정한 압력이 있을 것으로 예상되며, 시장 거래 감정이 아직 회복되지 않아 거래 활동이 여전히 상대적으로 약할 것이다. 그러나 2024년 3월, 4월의 봄 시즌 시장은 기대할 만하며, 특히 2023년 12월 중순에 관련 부동산 유리한 정책이 발표되었다. 현재로서는 단기적으로 일부 거래 감정이 놓아질 것으로 보인다. 이러한 배경에서 2024년 시장, 특히 중고 주택 시장에서는 모두 시장이 조절될 수 있도록 여유를 가져야 할 것이다.